Zadatek a zaliczka

Dwie zbliżone w swoich funkcjach instytucje prawne, których celem jest zabezpieczenie stron oraz zapewnienie świadczeniodawcy zastrzyku gotówki już na starcie. Obie wiążą się z przekazaniem świadczeniodawcy określonej rzeczy (prawie zawsze - kwoty pieniężnej) jeszcze przed rozpoczęciem wykonywania umowy. Takie świadczenie z jednej strony potwierdza szczere intencje stron, z drugiej - daje świadczeniodawcy możliwość pokrycia przynajmniej pierwszych czynności, które wiążą się z realizacją umowy.

W społecznej świadomości pojęcia "zaliczka" i "zadatek" często są traktowane - błędnie - jak synonimy. Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką ujawniają się nie tylko w nazwie.

Charakter regulacji

Dodać trzeba, iż o ile zadatek w swojej standardowej formie jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym (art. 394 KC), o tyle zaliczka jest tworem pozakodeksowym, jednak o relatywnie ugruntowanej pozycji. Kodeksowe uregulowanie zadatku ma charakter dyspozytywny, a więc może być modyfikowane przez strony (W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju...).

Prawo do odstąpienia

Specyficznym skutkiem zastrzeżenia zadatku jest wprowadzenie uproszczonej procedury odstąpienia od umowy. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić.

Co oznacza niewykonanie umowy ? Zasadniczo chodzić będzie o niezrealizowanie przez stronę tego, do czego w ramach umowy się zobowiązała.

Najczęściej przyczyną niewykonania umowy będzie zwłoka w spełnieniu świadczenia, czyli brak świadczenia w terminie wykonania zobowiązania z przyczyn zawinionych przez dłużnika. Nie ma znaczenia, jakiego rodzaju zobowiązanie (w szczególności pieniężne czy niepieniężne) nie zostało wykonane.

Ustawodawca nie uregulował w sposób precyzyjny, czy i na ile regulacją prawną art. 394 KC objęte jest także nienależyte wykonanie umowy, na przykład: dostarczenie rzeczy wadliwej. W wyroku SN z 17.6.2003 r. (III CKN 80/01, Legalis) przyjęto, że także niewłaściwe jakościowo wykonanie umowy objęte jest sankcją z art. 394 KC. Trudno jednak wyznaczyć uniwersalną granicę, dzięki której nie każde, nawet nieistotne czy błahe naruszenie umowy miałoby świadczyć o możliwości jej rozwiązania w drodze odstąpienia.

Jeśli więc jedna ze stron umowy nie wykonała, a przy zawarciu umowy dano zadatek, druga strona może od umowy odstąpić. Nie ma nawet konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu (jak np. w przypadku art. 491 KC). Takiej możliwości nie daje zaliczka, której wręczenie nie tworzy samo w sobie żadnych uprawnień tego rodzaju.

Skutki finansowe

W przypadku zrealizowania umowy w sposób bezproblemowy skutki obu omawianych instytucji będą niemal tożsame (zaliczenie przekazanej kwoty na poczet umówionej ceny). Jednak w przypadku niewykonania umowy zaliczka zasadniczo zawsze będzie podlegała zwrotowi na rzecz strony, która ją uiściła, natomiast w przypadku zadatku wszystko uzależnione jest od przyczyn, z jakich do wykonania umowy nie doszło, w wyniku czego doszło do odstąpienia. Możliwe rozwiązania ilustruje poniższa tabela.

Jak łatwo zauważyć, finansowe skutki zadatku tworzyć mają swoistą sankcję wobec strony, z której "winy" (bardziej poprawnie: z przyczyn którą obciążających) dochodzi do niezrealizowania umowy. Zadatek przypomina więc w pewnym stopniu karę umowną.

Wysokość zadatku i zaliczki

Żaden przepis prawa nie wskazuje, jak powinna być wysokość zaliczki lub zadatku. Przedmiotem zadatku prawie zawsze jest część świadczenia, zazwyczaj pieniężnego. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zaliczki.

Pomimo braku regulacji ustawowych, w przypadku obu instytucji zwyczajowo przyjęło się uważać, że stanowić powinny ok. 10-30 % docelowego świadczenia. Dostrzegalna jest tendencja, by dopuszczać coraz większe (relatywnie do wysokości świadczenia) zadatki. Biorąc pod uwagę, że nazwy obu instytucji zdają się sugerować, iż stanowią one pewien ułamek większej całości, należałoby wykluczyć dopuszczalność zadatku wynoszącego 100% świadczenia.

Która instytucja jest korzystniejsza?

Zawarte w śródtytule pytanie wymusza odpowiedź, która nawiązuje do przysłowiowej relacji pomiędzy punktem widzenia a punktem siedzenia. Żadna z instytucji - ani zadatek, ani zaliczka - nie jest obiektywnie "lepsza". To nasza motywacja i cel, który chcemy zrealizować, powinien dyktować nam, jakiego wyboru dokonać (o ile oczywiście możemy wybierać).

Zasadniczo, to analiza ryzyka i prawdopodobieństwa, że któraś ze stron nie zrealizuje umowy z przyczyn ją obciążających, powinna kierować nas ku zadatkowi lub zaliczce.

Najprościej można to przedstawić tak:

- jeśli obawiasz się, że Twój kontrahent może okazać się niesolidny - wybierz ZADATEK, który będzie miał funkcję dyscyplinującą;

- jeśli obawiasz się, że to Ty możesz mieć problem ze zrealizowaniem umowy - wybierz ZALICZKĘ, która tej dyscyplinującej funkcji jest pozbawiona.

Jak odróżnić zadatek od zaliczki?

Pomimo wyraźnych różnic konstrukcyjnych, w praktyce nierzadko powstanie sytuacja, w której trudno będzie ocenić, czy w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z zadatkiem, czy zaliczką. Nawet użycie w umowie wprost nazwy jednej z tych instytucji może okazać się zwodnicze, zwłaszcza wobec zlewania się omawianych pojęć w powszechnej świadomości. Teoretycznie, zasadą powinien być zadatek, jednakże w rzeczywistości nawet sąd miewa problem z ustaleniem charakteru uiszczonej płatności. Istotna będzie faktyczna wola stron, ustalana w drodze wykładni oświadczeń woli. W razie wątpliwości - warto skorzystać z pomocy profesjonalisty.

W osobnym artykule postaram się rozwinąć temat zadatku, a także omówić podstawowe aspekty związane z jego dochodzeniem.